Les acheteurs d’outre-mer semblent représenter plus de 70% du total des dépenses
Le marché de l’investissement immobilier reste dominé par les investisseurs étrangers. La propriété d’une part importante de nos actifs commerciaux les plus précieux est passée aux intérêts étrangers depuis l’éclatement de la crise financière en 2008 et le chiffre d’affaires de cette année dépasse 4 milliards d’euros pour la deuxième fois (il l’a fait aussi en 2014) Plus de 70 pour cent des dépenses totales.
Depuis le début de l’année 2013, le nombre de ventes à forte valeur a progressé de façon constante, le chiffre d’affaires atteint à ce jour 13,19 milliards d’euros. Plus de la moitié des dépenses (7,07 milliards d’euros) ont été réalisées par des investisseurs étrangers, dont 68 pour cent du capital proviennent des États-Unis, selon les agents Cushman et Wakefield.
L’énorme appétit d’outre-mer pour ces investissements est d’autant plus surprenant qu’avant le crash il y a huit ans, une poignée de fonds – pratiquement tous d’origine britannique – ne manifestaient aucun intérêt sur le marché irlandais. Jusqu’à la fin des années 1980, les fonds de pension britanniques et les compagnies d’assurance étaient les seuls à disposer de portefeuilles irlandais, habituellement confinés à des immeubles de bureaux et à des commerces de grande envergure. Vers la fin des années 1980, plusieurs groupes britanniques, dont British Land, Ryde, Grosvenor et Bryant, se sont impliqués dans de nouveaux bureaux et commerces de détail, mais à temps, Grosvenor n’a cessé de s’intéresser au centre commercial Liffey Valley.
La question de savoir si le chiffre d’affaires de 4 milliards d’euros de cette année sera atteint et éventuellement dépassé sera déterminée par la vente de 600 à 640 millions d’euros de vente du centre commercial Liffey Valley, qui devrait fermer avant la fin de l’année.
Même dans l’état actuel des choses, la vente d’investissements de détail a déjà dépassé le chiffre d’affaires des bureaux en raison de la demande de grands centres commerciaux et de centres commerciaux régionaux. Les chiffres compilés par Cushman & Wakefield montrent que, jusqu’à fin septembre, les investissements de détail ont atteint 1,48 milliard d’euros alors que le secteur des bureaux a attiré 1,03 milliard d’euros, soit 33% du chiffre d’affaires. L’utilisation mixte était le troisième secteur avec des investissements atteignant 325 millions d’euros.
Les dépenses globales exceptionnelles sur les investissements de détail proviennent en partie de la vente de 950 millions d’euros de Blanchardstown Town Center à Blackstone, le géant américain de l’investissement multinational. La vente de suivi de la vallée de Liffey en octobre à la caisse de retraite allemande BVK pour environ 600 millions d’euros plus éventuellement 40 millions d’euros pour les terrains de développement souligne la forte reprise des valeurs de détail au cours des 24 derniers mois, En 2014 pour seulement 250 millions d’euros.
L’autre centre commercial de grande valeur a été le Whitewater Shopping Center de Newbridge, Co Kildare, développé et géré par Ballymore Properties de Sean Mulryan avant d’être vendu au fonds allemand Deka Immobilien GmbH pour 180 millions d’euros.
Cette année, il y a eu trois ventes de bureaux significatives, dont le plus important a été le siège social de PwC, qui a été vendu pour 240 millions d’euros à un fonds international privé du Moyen-Orient, d’une valeur de 21 000 m 2 (226 040 pi2).
La plus haute vente suivante à plus de 140 millions d’euros a été le développement mixte de bureaux et de commerces, connu sous le nom de The Oval at Shelbourne Road à Ballsbridge, Dublin 4, qui a été vendu au fonds immobilier allemand Patrizia.
L’autre affaire importante a vu le fonds britannique Meyer Bergman rejoindre BCP pour acheter un portefeuille de détail et de bureau sur la rue Nassau de Dublin à € 93 millions.
Problème croissant
On craint de plus en plus que les futurs prix et rendements ne soient affectés non seulement par Brexit et l’élection d’Trump, mais aussi par les changements fiscaux annoncés par le gouvernement irlandais. Le plan prévoit d’instaurer une retenue à la source de 20 pour cent et une taxe sur les gains en capital de 20 pour cent sur les biens immobiliers irlandais détenus en fonds fiscalement efficaces.
Kevin Donohue de Cushman Wakefield affirme que les changements devraient créer des conditions de concurrence équitables, ce qui permet dans les fonds plus traditionnels qui ont été surenchères dans le passé par les investisseurs qui utilisent les structures fiscales ICAV. Il s’attendait à ce que les actifs de base comme le bureau de Dublin et le commerce de détail restent inchangés car ces secteurs étaient dominés par les fonds institutionnels irlandais et étrangers qui n’utilisaient pas de telles structures. « Les actifs régionaux et très secondaires qui ont été le terrain de chasse traditionnel pour les fonds utilisant les structures ICAV peut voir un léger refroidissement dans les niveaux de prix réalisables, car ils vont maintenant tenir compte de ces nouveaux coûts de détention qui aura sans doute atteint leurs rendements.
Adrian Trueick, de Knight Frank, craint que les changements fiscaux puissent avoir un impact sur les prix réalisables pour les actifs non stratégiques et les investissements provinciaux ainsi que la réduction du pool acheteur. Il a noté que le marché a continué d’évoluer vers 2016, les taux de croissance rapides de 2014/2015 se ralentissant à des niveaux plus normaux. Cela a entraîné un changement des participants au marché, les fonds de capital-investissement américains étant remplacés par des fonds Fonds de pension européens.
